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高连奎:解决北京的“住有所居”,可尝试兴建“五环住宅带”

发布日期:2022-05-08 21:21    点击次数:107

  中新经纬5月5日电 题:解决北京的“住有所居”,可尝试兴建“五环住宅带”

  作者 高连奎 中国原创经济学论坛理事长

  从2016年12月14日,中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的、不是用来炒的”定位之后,政府不断加强预期引导,探索新发展模式,坚持租购并举,在支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求方面,取得了长足进步。可以说,房住不炒中的“不炒”已经充分落实,但笔者认为“房住”的问题还有一定进步空间。

  以当前北京市民住房情况与存在的问题来看,在市场化供应的前提下,民营房地产企业开发的供应量并不能满足当前北京的住宅需求。目前,绝大部分新增住宅项目都位于北京六环左右和环京等地区,最需要新增住宅的五环以内新房供应量较少,供需矛盾较为突出。

  住房市场长期供不应求,一方面,影响北京对高端人才的吸引力,导致每年大量人才外流。另一方面,大量住宅分布在六环外和环京地区,且长期空置,造成了社会资源的极大浪费。针对此,笔者认为,北京的房地产市场亟须在五环以内供给大量居民“可以买得起”的住房。

  经济学视角下,当前北京住房困境的深层次原因

  市场经济的伟大爆发力在于其激励机制,即市场经济可以无限调动人类的财富欲望,从而促进社会生产力发展,这种激励又可以分为“激励相容”和“激励扭曲”。即当企业目标与社会目标一致时,企业追求经济效益的同时也实现了社会效益,我们称为市场经济的“激励相容”,当企业目标与社会目标不一致时,企业目标实现的越多,离社会目标就越远,我们称之为市场经济的“激励扭曲”,实行市场经济的国家与政府应该通过“机制设计”实现企业行为与社会目标的激励相容,通过“政策规制”扭转企业行为与社会目标相悖的“激励扭曲”。

  中国房地产市场以民营开发商为主,早期确实是“激励相容”的,但是近几年则出现了“激励扭曲”的现象,主要表现在,民营地产开发商更愿意在远郊区兴建住宅;此外,民营开发商热衷于兴建豪宅,因为前者可以降低资本周转成本,后者可以降低销售成本,这就导致在北京主城区内缺乏大量刚需住宅供应。

  经济学中有“需求”和“有效需求”两个概念,“有效需求”是指民众购买力可以承受的需求,只有聚焦于满足人们的“有效需求”才可以真正推动经济增长与社会发展。

  通过调研,我们发现北京的住宅市场并不需要太多总价在500万元以上的住房,在北京当前收入情形下,对于刚需客群,住房的“有效需求”集中在总价为200~500万元之间、面积为30~60平方米的住宅,这应该成为北京市场供应的主流住宅产品。但对民营开发商来说,在主城区开发远远没有在环京开发住宅的利润高,因此企业开发愿意不高、动力不足。因此,笔者认为,当前由政府出台政策纠正这种市场扭曲非常必要。否则这不仅提高民众生存成本、降低民众幸福度,也不利于城市产业与服务业发展,最终也会损害整体经济的发展。

  建议北京尝试兴建“五环住宅带”

  针对当前北京存大的供需矛盾,笔者建议,在北京五环路外侧,紧邻五环路兴建一个“五环住宅带”,短期内至少投放市场500万套住房,尽量在三年内交付,基础条件较好的区域争取一年内交付。30~60平方米的小面积住宅占比供应最好能达到70%,如此才能有效满足当前市场针对住房的“有效需求”。

  笔者建议,针对名下无房的北京工作人士购买小面积住宅,每人限购一套,同时降低首付比例至25%,社保比例降低为两年,这样就有利于房地产开发商快速回笼资金,更好地实现资金循环,更快地投入新增住宅的建设。

  目前,北京五环外侧存在着大量空地,而五环区域与城市核心商务区距离不远,北京工作的人群多集中在三环到四环区域,因此,居住在五环,去三环或四环工作上班,相对是一个宜居便利的选择。

  开发过程中,政府不需要出资,只进行规划、招标、提要求,房地产开发商进行市场化建设开发,此举不仅可以满足民众住房需求,也可以大大提升北京的经济增长和税收。此外,在北京兴建“五环住宅带”时,应同步完善相应的地下公共交通配套。

  总之,笔者认为,尝试兴建“五环住宅带”是缓解北京住房问题的有效路径之一。其不仅有利于吸引高端人才留在北京,重塑北京人才争抢中的优势;同时也有利于解决大城市青年人的居住问题。

  当前,几乎世界范围内的所有大城市都出现了“住房难”“铺大摊子”“大城市病”等问题,如果我们可以成功解决这一世界级难题,必将成为全球样本。同时,若这个措施在北京最终能试验成功,就可以复制推广到上海、深圳、广州、杭州等其它城市,拥有更多受益人群。从学术角度看,“五环住宅带”作为创新之议,一旦践行成功,也将成为一个政府通过“机制设计”扭转“市场激励扭曲”的典型案例。(中新经纬APP)

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责任编辑:李惠聪



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